Arrendamiento de un local como vivienda habitual: ¿cómo tributa en IVA e IRPF?
Arrendamiento de un local como vivienda habitual: ¿cómo tributa en IVA e IRPF? La Dirección General de Tributos (DGT) ha analizado en una reciente consulta vinculante un supuesto especial: el arrendamiento de un local a un particular para que lo utilice como vivienda habitual.
Este escenario plantea dudas importantes en materia de IVA e IRPF, que conviene aclarar.
IVA: sujeto, pero exento si el uso es vivienda
La Ley del IVA (arts. 4 y 5) establece que toda cesión de inmuebles a cambio de rentas periódicas constituye una prestación de servicios sujeta al impuesto.
Sin embargo, el art. 20.Uno.23º introduce una excepción clave: si el inmueble (aunque sea un local) se destina acreditadamente a vivienda habitual, el arrendamiento queda exento de IVA.
La exención no se aplica cuando:
- El arrendatario es una empresa que no lo destina a residencia de empleados.
- El inmueble se utiliza como oficina o despacho.
- Se prestan servicios propios de hostelería.
IRPF: rendimiento del capital inmobiliario
En el IRPF, la DGT recuerda:
- Los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22.1 LIRPF).
- Solo se consideran actividad económica si el arrendador dispone de un trabajador contratado a jornada completa para gestionar los arrendamientos (art. 27.2 LIRPF).
- Puede aplicarse la reducción del art. 23.2 LIRPF si el contrato acredita que el destino es vivienda habitual.
La clave: contrato y realidad del uso
La fiscalidad de estos casos depende de que el contrato de arrendamiento y la realidad acrediten el uso habitacional.
De no ser así, la Administración puede recalificar la operación con consecuencias fiscales más gravosas.
Conclusión
Aunque el inmueble sea un local, si se destina de manera efectiva y demostrada a la residencia habitual del arrendatario, el arrendamiento:
✔️ Está exento de IVA.
✔️ Tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario.
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